不動産投資顧問業とはなんですか？
   
どういう人がアドバイスするのですが？
   
チームの構成はどういうものですか？
   
投資判断とはどういうものですか？
   
報酬体系はどうなってますか？
   
 
   
   
 
  投資顧問
     
 
 不動産投資顧問業とはなんですか？
  
    平成１２年９月１日に不動産投資顧問業登録規定が，建設大臣告示として定められました。この規定はSPC法や投資信託法の改正で，不動産証券化事業が行いやすくなったことにより，資産の運用における助言業務や不動産取引の投資一任業務等をするものについては登録制にする等の規定が定められました。
   
    当社の場合，一般不動産投資顧問業としての登録であり，これは顧客資産を預かって自らの判断で投資行為を行うといういわゆる『一任勘定』はできませんが，投資助言契約に基づき助言を行うことになります。
   
    また，一般不動産投資顧問業の登録要件として，重要な使用人が投資助言業務を公正かつ的確に遂行することができる知識および経験を有していることが必要となっておりますが，当社の場合には経験豊富な不動産コンサルタント技能者や不動産鑑定士，１級建築士，ファイナンシャルプランナーを擁しており，投資判断についての的確なアドバイスを行います。
 
　どういう人がアドバイスするのですが？
   
  不動産コンサルタント技能者
不動産鑑定士
ファイナンシャルプランナー
１級建築士
　 等ですが，実際には不動産の問題は下記のとおり価格，課税，法律の３面の複合的な問題であることが多く，投資においてもこれら３面での複合的な視野で検討していく必要があります。したがって，アドバイスについては対象となる不動産の性質によってこれらのチームで行っていくことになります（オプション）。
  投資判断の３つの側面  
 
  　 また，そうしないと利益を最大にするつもりで，投資したにもかかわらず，そのほかの面での検討が不十分だった場合には，かえってパフォーマンスを低下させる結果になることもままあります。
　 ただし，投資ファンドのように課税面や法律面のスキームが確定しているものについては価格面のみのアドバイスとなることもあります。
  不動産と取り巻く諸問題
 
 
 
　チームの構成はどういうものですか？
   
   
  　 弁護士，公認会計士，税理士等の専門家チームにより案件内容を検討し，
　 ...価格
　 ...法務
　 ...税務
の３つの側面からの分析結果を当社が取りまとめクライアント様に対して，最も高いパフォーマンスをあげられるように的確なアドバイスを行います。
 
 
投資判断とはどういうものですか？
   
  　 投資とは『異時点間におけるキャッシュフローの交換』といわれているように経過する時間との関係で収益性を測定します。したがって，現在の収益性のみならず将来における収益性およびその確度が問題になってきます。投資判断というのは不動産の状況をつぶさに分析し，現在の収益および将来の収益に包含されているリスクを分析し，クライアントの希望するパフォーマンスがあげられるかどうか，どれだけの確率で確実性ないしは危険性があるのかを分析判断し，投資判断の意思決定の指針を示すことにあります。

例）　総額１０億円で売りに出ている収益よう不動産を買いたいが
　　 ①　適切な買値はいくらか
　　 ②　その買値で借入金によるレバレッジ効果はどの程度か？
　　 ③　また，価格が１０億円を下回る可能性はどれくらいか？

回答）　まず，価格に影響を与える諸条件を調査し，資金調達条件から割引率を査定します。次にその割引率で，期間収益および投資期間満了時の転売価格を割り引きます。両者を合算した価格が第１段階の投資の目安となります。
 
条件 項目 数値 符号 備考
１．投資条件 土地 600 L 評価額を清算価格の比率で按分したもの。
建物 400 B 　
購入経費 30 c 仲介手数料
諸税 40 tax 登録免許税/取得税
総投資額 1,070 I 　
２．資金調達条件 借入金額 642 60% 所要キャッシュに対する比率
自己資本 378 35% 　
預かり保証金 50 5% 新規受け入れの保証金
総額 1,070 100% 　
３．借入条件 調達レート 4.0% 　 未成物件につきやや高めに設定
返済期間 20年 　 １０年間のバルーン
元利均等年返済額 47.2 　 　
年賦償還率 7.358% Rm 元利金等償還係数
投資期間満了時の
元本返済率		 40.32% P 期間満了時の返済額は259百万円
４．運用条件 投資期間 10年 n 標準的投資期間
標準年度総収入 100 　 予想収益を標準化したもの
経費率 25.0% 　 同上
標準年度純収入 75.0 A 　
純収益利回り 7.0% 　 　
収益変動率 1.0% g 　
５．自己資本運用条件 自己資本収益率 13.3% Ye 仮条件
自己資本償還基金率 5.36% Sn 元金返済部分の運用利回り
６．資金回収条件 転売見込み価格１ 1,070 RP1.
転売見込み価格２ 909 RP2. 転売利回り　11%
価格変動率　-10%の場合
   
 
W調達内訳 構成比 レート 加重平均
借入金額 60%　×　 　7.36%　＝　4.41%　加算
自己資本 35%　×　　13.26%　＝　4.68%　加算
預り保証金 5%　 ×　 　0.00%　＝　0.00%　加算
元金返済分 60%　　　　 P×Sn　＝　4.41%　加算
加重平均　＝　7.80%r'
価格変動リスクプレミアム -10%　×　　　r'×Sn　　＝　-0.70%　減算
割引率　＝　8.50%r
   
  　 この間，収益性の予測を行います。これには過去からの変動率を分析し，運用帰還中の収益のぶれを予測し，それによる価格への影響をモンテカルロシュミレーション※の手法を用いて分析します。

※モンテカルロシュミレーション
　 様々な変動要因について相互の相関を考慮しながらランダムに変化させてその結果を確率分布で取得する手法で，試行回数は通常１０００回以上となる。
  賃料予測の分布  
 
  価格予測の分布
 
     
 
  報酬体系はどうなってますか？
  報酬については基本的には資産価値に応じて決まってきますが，ご相談内容に応じて個別性がありますので，ご相談ください。
　 なお，報酬規定そのほかの登録情報（業者登録番号４３４）については国土交通省のHPに届出がありますので，そちらをご覧ください。
http://www.lij.jp/~komon/cgi-bin/init.cgi?proc=komon/public

報酬体系
イ）　一般報酬体系
　 （１）　人件費...５万円/日×延べ日数
　 （２）　経費（交通費等）...実際にかかった費用
　 （３）　技術料.事務手数料等
.投資助言業務を行う対象不動産の概算価格に応じて下記の基準により決定する。
　 a)　１億円未満の場合は３００万円
　 b)　１億円を超える不動産については，３００万円＋（１億円を超えた額×１％）とする。
ロ）　成功報酬体系
　 （１）　はじめに，投資助言を行う対象不動産の概算価格の３％に相当する額を着手金として受領する。
　 （２）　成功報酬額は投資助言効果相当額の２０％と定め，その成果が確定または，確実であると認められた時点で，受取ることとする。

報酬の支払時期
イ）　一般報酬体系
　 契約締結時に（３）技術料.事務手数料を受領し，契約終了時点で（１）人件費と（２）経費を受領する。
ロ）　成功報酬体系
　 投資助言業務の契約締結時に，（１）着手金を受領し，その成果が認められた時点（売買.そのほか契約等締結時）で，成功報酬を受領する。

匿名組合，信託および特定目的会社等を用いる場合は，弁護士，公認会計士の助言をもとに関係法令に基づいた手法を行うものとする。
   

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