当社鑑定業務の特徴
   
鑑定評価業務フロー
   
鑑定評価額決定のプロセス
   
一般的要因の分析過程
   
鑑定評価標準報酬
   
   
       
           
                    
 
  不動産仲介
     
  エンドユーザー直結です。
 買い希望者、売り希望者を抱えておりますのでユーザーに直結した取引ができます。
   
  経験豊富な主任者が担当します。
 業界経験１５～２５年のベテランの宅地建物取引主任者が担当します。
     
  価格査定は迅速的確です。 宅建業としての豊富な経験と鑑定会社の査定ノウハウをあわせて迅速的確な売れ筋価格を査定します。
     
  主要取引先
○三井不動産
○王子不動産
○大成建設
○リクルート
○山田建設
○長谷工
......他大手デベロッパー
     
   お問い合わせは info@ki-app.co.jp
     
     
 
   建設設計
 
 
  主要業務 
 
   
  建築設計.監理      事務所.マンション.住宅等
  特殊建築物定期報告      建築.設備
  ボリュームチェック      土地残余法適用における想定建物
  積算調書       再調達価格.時点修正
  敷地分割図       開発法適用における敷地分割図
  建物エンジニアリングレポート   主要構造部.設備状況.合法性.耐震性等のチェック
  宅地造成開発計画図面作成    開発調査.造成計画等マスタープラン作成
 
   
 
  主要設計実績 
 

H4

 マンション.オフィスビル 131棟　延195,516m2

H5～H10

 駅ビル.オフィスビル 30棟　延71,447m2

H10～

 オフィスビル.マンション 24棟　延18,678m2
　　最近の設計実績
代官S山Sビル 渋谷区猿楽町 RC5F　475m2
五反田NTビル RC10F ハウスオブザイヤー賞受賞作
新宿5丁目マンション 新宿区新宿5丁目 RC9F　1,943m2
WPビル新築工事 江戸川区本一色 S3F　510m2
TOビル新築工事 台東区台東2丁目 SRC8F　789m2
Kマンション 江戸川区中央1丁目 S3F　1,708m2
 
 
 
  スタッフ 
   
 
　高橋　英雄 1級建築士 　意匠設計
　飛内　一博 1級建築士 　意匠設計
　渡辺　剛士 2級建築士 　意匠設計
　千葉　定澄 一級電気工事施工管理技士 　設備設計
 
 
  免許 . 会員 
   
      　東京都知事　登録　第４３６８８号
    　社団法人　東京都建築士事務所協会　会員
 
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  設計建物写真 
 
   
 
ハウスオブザイヤー賞受賞作
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  不動産鑑定業者の皆様へのご案内 
   
 
  ボリュームチェック 
   
      不動産鑑定に必須の想定建物図面を迅速にご提供します。想定建物図面作成においては単に基準容積率を消化する最有効使用の建物を想定するだけでなく、建築.構造の専門知識の他、複雑な建築法規制をクリアするものでなければなりません。
    評価対象となる土地にどのような建物が建てられるかがその土地の収益性を左右し、土地価格を決定する最大の要因となります。
    そこで、当社のベテラン建築士が建築図面作成を代行いたします。図面はCADにより作成したものでその精度はそのまま建築確認申請にも使用できる程度のものですので、どこへ提出されても安心です。
    業務成果物
   
①　敷地図 所在図.位置図で接道関係図を含む
②　建物配置図 敷地と建物との関係図
③　平面図 各階平面図
④　ボリューム一覧表 建築面積、専用面積、容積対象床の一覧表
⑤　立面図（意匠図） 北、南、東、西の４面
⑥　日影図
 
    料金
    （基本）　１５万円
    納期
    概ね１０日前後です。至急の場合はご相談ください。
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  敷地分割図 
     
        大規模画地の場合で低専地域においては宅地分譲を想定した敷地分割案を策定し、これに基づいて開発法を適用することとなります。

    しかしながら、縄延.縄縮があり、また敷地形状が公図と異なるなどその適用が困難な場合もあります。

    そこで、当設計事務所が作成を代行いたします。図面は開発規制等を反映させたCADによる敷地分割図と各区画の地積一覧となります。
    業務成果物
   
①　敷地所在図
②　敷地分割図 　開発指導要網に準拠
③　分割一覧表 　各区画毎の地積一覧
④　現状対象図
⑤　参考図書 　開発指導要網等
 
    料金
（基本）　１５万円

納期
概ね１０日前後です。至急の場合はご相談ください。
     
   
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  建物エンジニアリングレポート 
     
   

    建物の物的状況に関する調査をまとめたもので、建物の主要構造部、設備等の劣化状況、耐震性、使用材料の有害物質含有状況、敷地についての土壌汚染の状況などが対象となる。

    鑑定評価においてはDCF法適用の際の修繕費用の見積もりや耐用年数の査定の参考になります。また、不動産証券化の格付け取得やプロパティマネジメントにおける修繕計画策定の基礎資料ともなります。
    業務成果物
   
①　物件概要 　立地.主要構造部.設備
②　建物診断 　修繕履歴.建築診断.設備診断
③　法規適合性 　建築基準法（耐震判定含む）.都市計画法その他
④　修繕.更新費用 　緊急性の有無の判断
⑤　再調達原価 　積算価格査定の基礎
⑥　地震リスク診断 　液状化の可能性判定，地震危険度，MPL（外注）等
⑦　環境リスク診断 　有害物質含有，土壌汚染有無
 
    料金
   
（基本） 　４０万円 　上記①～⑤
（オプション） 　個別相談 　上記⑥，⑦
 
     
   
お問い合わせは下記まで
takahashi@ki-app.co.jp
   
 
 
  不動産投資顧問
     
 
 不動産投資顧問業とはなんですか？
  
    平成１２年９月１日に不動産投資顧問業登録規定が，建設大臣告示として定められました。この規定はSPC法や投資信託法の改正で，不動産証券化事業が行いやすくなったことにより，資産の運用における助言業務や不動産取引の投資一任業務等をするものについては登録制にする等の規定が定められました。
   
    当社の場合，一般不動産投資顧問業としての登録であり，これは顧客資産を預かって自らの判断で投資行為を行うといういわゆる『一任勘定』はできませんが，投資助言契約に基づき助言を行うことになります。
   
    また，一般不動産投資顧問業の登録要件として，重要な使用人が投資助言業務を公正かつ的確に遂行することができる知識および経験を有していることが必要となっておりますが，当社の場合には経験豊富な不動産コンサルタント技能者や不動産鑑定士，１級建築士，ファイナンシャルプランナーを擁しており，投資判断についての的確なアドバイスを行います。
 
　どういう人がアドバイスするのですが？
   
  不動産コンサルタント技能者
不動産鑑定士
ファイナンシャルプランナー
１級建築士
　 等ですが，実際には不動産の問題は下記のとおり価格，課税，法律の３面の複合的な問題であることが多く，投資においてもこれら３面での複合的な視野で検討していく必要があります。したがって，アドバイスについては対象となる不動産の性質によってこれらのチームで行っていくことになります（オプション）。
  投資判断の３つの側面  
 
  　 また，そうしないと利益を最大にするつもりで，投資したにもかかわらず，そのほかの面での検討が不十分だった場合には，かえってパフォーマンスを低下させる結果になることもままあります。
　 ただし，投資ファンドのように課税面や法律面のスキームが確定しているものについては価格面のみのアドバイスとなることもあります。
  不動産と取り巻く諸問題
 
 
 
　チームの構成はどういうものですか？
   
   
  　 弁護士，公認会計士，税理士等の専門家チームにより案件内容を検討し，
　 ...価格
　 ...法務
　 ...税務
の３つの側面からの分析結果を当社が取りまとめクライアント様に対して，最も高いパフォーマンスをあげられるように的確なアドバイスを行います。
 
 
投資判断とはどういうものですか？
   
  　 投資とは『異時点間におけるキャッシュフローの交換』といわれているように経過する時間との関係で収益性を測定します。したがって，現在の収益性のみならず将来における収益性およびその確度が問題になってきます。投資判断というのは不動産の状況をつぶさに分析し，現在の収益および将来の収益に包含されているリスクを分析し，クライアントの希望するパフォーマンスがあげられるかどうか，どれだけの確率で確実性ないしは危険性があるのかを分析判断し，投資判断の意思決定の指針を示すことにあります。

例）１．総額１０億円で売りに出ている収益用不動産を買いたいが
　　 ①　適切な買値はいくらか
　　 ②　その買値で借入金によるレバレッジ効果はどの程度か？
　　 ③　また，価格が１０億円を下回る可能性はどれくらいか？

回答）　まず，価格に影響を与える諸条件を調査し，資金調達条件から割引率を査定します。次にその割引率で，期間収益および投資期間満了時の転売価格を割り引きます。両者を合算した価格が第１段階の投資の目安となります。
 
条件 項目 数値 符号 備考
１．投資条件 土地 600 L 評価額を清算価格の比率で按分したもの。
建物 400 B 　
購入経費 30 c 仲介手数料
諸税 40 tax 登録免許税/取得税
総投資額 1,070 I 　
２．資金調達条件 借入金額 642 60% 所要キャッシュに対する比率
自己資本 378 35% 　
預かり保証金 50 5% 新規受け入れの保証金
総額 1,070 100% 　
３．借入条件 調達レート 4.0% 　 未成物件につきやや高めに設定
返済期間 20年 　 １０年間のバルーン
元利均等年返済額 47.2 　 　
年賦償還率 7.358% Rm 元利金等償還係数
投資期間満了時の
元本返済率		 40.32% P 期間満了時の返済額は259百万円
４．運用条件 投資期間 10年 n 標準的投資期間
標準年度総収入 100 　 予想収益を標準化したもの
経費率 25.0% 　 同上
標準年度純収入 75.0 A 　
純収益利回り 7.0% 　 　
収益変動率 1.0% g 　
５．自己資本運用条件 自己資本収益率 13.3% Ye 仮条件
自己資本償還基金率 5.36% Sn 元金返済部分の運用利回り
６．資金回収条件 転売見込み価格１ 1,070 RP1.
転売見込み価格２ 909 RP2. 転売利回り　11%
価格変動率　-10%の場合
   
 
W調達内訳 構成比 レート 加重平均
借入金額 60%　×　 　7.36%　＝　4.41%　加算
自己資本 35%　×　　13.26%　＝　4.68%　加算
預り保証金 5%　 ×　 　0.00%　＝　0.00%　加算
元金返済分 60%　　　　 P×Sn　＝　4.41%　加算
加重平均　＝　7.80%r'
価格変動リスクプレミアム -10%　×　　　r'×Sn　　＝　-0.70%　減算
割引率　＝　8.50%r
   
  　 この間，収益性の予測を行います。これには過去からの変動率を分析し，運用帰還中の収益のぶれを予測し，それによる価格への影響をモンテカルロシュミレーション※の手法を用いて分析します。

※モンテカルロシュミレーション
　 様々な変動要因について相互の相関を考慮しながらランダムに変化させてその結果を確率分布で取得する手法で，試行回数は通常１０,０００回以上となる。
  賃料予測の分布  
 
  価格予測の分布
 
     
  例）２．
 
  報酬体系はどうなってますか？
  報酬については基本的には資産価値に応じて決まってきますが，ご相談内容に応じて個別性がありますので，ご相談ください。
　 なお，報酬規定そのほかの登録情報（業者登録番号４３４）については国土交通省のHPに届出がありますので，そちらをご覧ください。
http://www.lij.jp/~komon/cgi-bin/init.cgi?proc=komon/public

報酬体系
イ）　一般報酬体系
　 （１）　人件費...５万円/日×延べ日数
　 （２）　経費（交通費等）...実際にかかった費用
　 （３）　技術料.事務手数料等
.投資助言業務を行う対象不動産の概算価格に応じて下記の基準により決定する。
　 a)　１億円未満の場合は３００万円
　 b)　１億円を超える不動産については，３００万円＋（１億円を超えた額×１％）とする。
ロ）　成功報酬体系
　 （１）　はじめに，投資助言を行う対象不動産の概算価格の３％に相当する額を着手金として受領する。
　 （２）　成功報酬額は投資助言効果相当額の２０％と定め，その成果が確定または，確実であると認められた時点で，受取ることとする。

報酬の支払時期
イ）　一般報酬体系
　 契約締結時に（３）技術料.事務手数料を受領し，契約終了時点で（１）人件費と（２）経費を受領する。
ロ）　成功報酬体系
　 投資助言業務の契約締結時に，（１）着手金を受領し，その成果が認められた時点（売買.そのほか契約等締結時）で，成功報酬を受領する。

匿名組合，信託および特定目的会社等を用いる場合は，弁護士，公認会計士の助言をもとに関係法令に基づいた手法を行うものとする。